国家税务总局深圳市税务局公告2019年第8号 国家税务总局深圳市税务局关于发布《土地增值税征管工作规程》的公告

国家税务总局深圳市税务局关于发布《土地增值税征管工作规程》的公告

国家税务总局深圳市税务局公告2019年第8号 2019-11-25

为加强土地增值税征收管理，国家税务总局深圳市税务局制定了《国家税务总局深圳市税务局土地增值税征管工作规程》（以下简称《规程》）。现予以发布，自2020年1月1日起施行。

特此公告。

国家税务总局深圳市税务局

2019年11月25日

国家税务总局深圳市税务局土地增值税征管工作规程

第一章 总则

第一条 为加强土地增值税征收管理，根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则等有关法律法规，制定本规程。

第二条 土地增值税的主管税务机关是房地产所在地的区税务局（含深汕合作区税务局）。各区税务局负责辖区内房地产开发项目、自建房、存量房等土地增值税具体管理，包括土地增值税项目管理、预征申报、清算受理、清算审核、土地增值税申报、税收优惠管理等工作（蛇口税务局、前海税务局不负责个人存量房土地增值税征收）。

各稽查局负责查处我市范围内土地增值税偷、逃、抗等税收违法行为。

第二章 房地产项目管理

第三条 主管税务机关应加强房地产开发项目的日常税收管理，实施项目管理。主管税务机关应从纳税人取得土地使用权开始，按项目分别建立档案、设置台账，对纳税人项目立项、规划设计、施工、预售、竣工验收、工程结算、项目清盘等房地产开发全过程情况实行跟踪监控，做到税务管理与纳税人项目开发同步。

第四条 纳税人进行房地产开发，以规划部门审批的建设用地规划许可证中的项目名称办理项目登记。城市更新项目可结合城市更新项目批复、社会投资项目备案证等情况办理项目登记。

对于分期开发的项目，主管税务机关可结合建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、预售许可证以及纳税人会计核算情况，经集体合议后，确认按分期建设的项目进行项目登记。

纳税人项目登记后，因有关事项发生变化，确需变更的，应于有关事项发生变化之日起30日内向主管税务机关申请变更项目登记，并报送有关材料，主管税务机关应通过集体合议的方式确认是否变更项目登记。

第五条 纳税人应按照登记的项目申报缴纳土地增值税。纳税人同时开发多个项目的，应按项目合理归集有关收入、成本、费用；分期开发项目的，应按照分期开发项目合理归集有关收入、成本、费用。

第六条 纳税人在取得房地产项目建设用地规划许可证等项目立项、规划材料之日起30日内向主管税务机关办理项目信息登记，并向主管税务机关提供以下资料：

（一）房地产项目建设用地规划许可证、建设工程规划许可证或城市更新项目批复、社会投资项目备案证等项目立项、规划资料；

（二）土地出让（转让）合同、国有土地使用权证等权属资料；

（三）项目开发计划（包含开发时间、竣工时间、分期开发计划、项目分期的方法及理由等）；合作开发相关资料（包含合作方、分配比例、分配方式等）。

第七条 纳税人在取得以下资料之日起30日内，向主管税务机关提供：

（一）建筑工程预算书、施工合同、建筑工程施工许可证；

（二）房地产预售（销售）许可证、月度销售情况表；

（三）工程造价情况备案表、工程量清单；

（四）工程竣工结算、工程竣工综合验收备案材料。

税务机关已通过***部门信息共享获取上述第六条和第七条所列项目资料的，无需纳税人报送。

第八条 主管税务机关应建立与辖区城市更新、规划国土等部门的沟通机制，定期获取房地产项目立项批复、预售销售明细情况，掌握房地产项目税源情况；定期将已办理项目登记名单与***立项审批部门审批立项名单进行比对，对应进行项目登记未登记的纳税人，及时通知纳税人办理项目登记。对未按照规定办理项目登记的，可按照《中华人民共和国税收征收管理法》等有关规定进行处罚。

第三章 项目预缴申报管理

第九条 房地产项目土地增值税征收采取“先预征、后清算、多退少补”的方式。即在项目全部竣工结算前开发销售和转让房地产取得的收入先按预征率征收税款，待工程全部竣工，办理结算后再进行清算，多退少补。

第十条 纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税,房地产项目预缴土地增值税的纳税义务发生时间以转让房地产合同签订时间为准。房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据：土地增值税的计征依据=预收款-应预缴增值税税款，并在收取款项次月纳税期限内缴纳。未按预征规定期限预缴税款的，根据《中华人民共和国税收征收管理法》等有关规定，从限定的缴纳税款期限届满的次日起，加收滞纳金。

第十一条 房地产开发企业转让经***部门批准建设的保障性住房暂不预征土地增值税,应在取得收入的次月15日内到主管税务机关备案。

第四章 项目清算申报管理

第十二条 土地增值税清算，是指符合清算条件的纳税人依照税收法律、法规、规章及其他有关土地增值税的规定，自行计算房地产开发项目应当缴纳的土地增值税额，根据已预缴土地增值税数额，确定补缴或退税额，填写《土地增值税清算申报表》，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算申报，结清该房地产开发项目应当缴纳土地增值税税款的行为。

纳税人应如实申报缴纳土地增值税，并对清算申报的真实性、准确性和完整性负法律责任。

第十三条 房地产开发项目以在主管税务机关登记的项目为单位进行清算。

第十四条 符合下列情形之一的，纳税人应当进行土地增值税的清算：

（一）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；

（二）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；

（三）直接转让土地使用权的。

第十五条 对符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：

（一）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%