房地产企业土地增值税计算方法

房地产企业土地增值税计算方法

土地增值税应纳税额=土地增值额*适用税率-扣除项目金额*速算扣除系数

土地增值额=应税收入-扣除项目合计

1.房地产企业的扣除项目包括5项，分别是：

（1）取得土地使用权所支付的金额，包括地价款和有关费用。

（2）房地产开发成本，指房地产开发项目实际发生的成本，包括土地征用及拆迁补偿费（包含耕地占用税）、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费和开发间接费用。

（3）房地产开发费用，即销售费用、管理费用和财务费用。扣除方法取决于财务费用中利息的处理。

（4）与转让房地产有关的税金。房地产开发企业扣除的税金是：城市建设维护税和教育费附加。房地产开发企业印花税不能单独扣除。

（5）财政部规定的其他扣除项目。对取得土地使用权后，未开发即转让的，不得加计扣除。

只有从事房地产开发的纳税人可加计扣除20%。

加计扣除费用=（取得土地使用权支付的金额+房地产开发成本）*20%

2.土地增值税计算步骤：

（1）确定转让不动产性质及扣除项目

（2）汇集扣除项目合计=5项扣除加总

（3）计算土地增值额=应税收入-扣除项目合计

（4）确定增值率=增值额/扣除项目合计，根据增值率找土地增值税税率

（5）计算应纳税额=增值额*税率-扣除项目合计*速算扣除系数