土地增值税预缴的规定

房地产企业由于项目运营周期较长，从预收房款到项目交房需要很长一段时间，因此，在收到预收款时要预缴土地增值税，那么这个土地增值税到底如何预交呢？

我们先看《土地增值税暂行法令实施细则》的规定，“纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。”也就是说，房地产企业没有达到清算条件之前取得的预售收入，均需要预征土地增值税。那该如何预缴呢？

相关政策一：

《财政部国家税务总局关于营改增后契税房产税土地增值税个人所得税计税依据问题的通知》（财税[2016]43号）：土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。那么根据上述政策，房地产开发企业在收到预收款时：

1、一般计税方法下：

预交土地增值税=预收款/（1+10%）*土地增值税预征率

2、简易计税方法下：

预交土地增值税=预收款/（1+5%）*土地增值税预征率

相关政策二：

《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2016年第70号）规定，为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据：

土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款

从