返还土地出让金冲减开发成本（国税局2009年31号文）

　　《国家税务总局关于房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号）第十八条规定，企业在开发区内建造的邮电通信、学校、医疗设施应单独核算成本，其中，由企业与国家有关业务管理部门、单位合资建设，完工后有偿移交的，国家有关业务管理部门、单位给予的经济补偿可直接抵扣该项目的建造成本，抵扣后的差额应调整当期应纳税所得额。因此，企业取得返还款3000万元，应直接抵扣该项目公共配套设施的建造成本，抵扣后的差额应调整当期应纳税所得额。

　　（三）土地增值税

　　企业在实际交纳土地出让金10000万元后，全额计入开发成本中的土地征用及拆迁补偿费。《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第二条规定，转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人。《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第二条规定，条例第二条所称的转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。企业取得的返还款3000万元，土地增值税清算时，如果可以认定为属于向***销售全部或部分公共配套设施的行为，即为转让不动产收入，因此，应征收土地增值税。此收入应计算土地增值税清算收入。如不能认定为属于向***销售全部或部分公共配套设施的行为，企业应将从***部门取得的3000万元补偿款项，抵减房地产开发成本中的土地征用及拆迁补偿费的金额。

　　（四）契税

　　企业缴纳的土地出让金10000万元全额计入开发成本中的土地征用及拆迁补偿费中。

　　（五）会计处理

　　土地出让金返还用于企业在开发区内建造的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施。

　　收到返还款时，如是补贴行为（单位：万元，下同），则借记：银行存款3000；贷记：开发成本3000.如是购买行为，则借记：银行存款3000；贷记：营业收入3000。